也谈买卖房屋 [ 22/06/2007 ]

www.168.co.nz 专栏频道 2006年11月23日 11:09 中华电视台(WTV)投資理財嘉宾专访制作/主持：于明芳主講嘉賓：胡弘（律師）

 買方應注意的法律問題 在紐西蘭購屋﹐我們已經知道一定要請律師﹐但作為出庭及事务律師﹐我首先要提醒大家的是﹐一定要在諮詢律師的前提下再去簽約。在簽約的時候﹐我們希望用戶加上一些保護性的條款﹐ 比如說貸款條件﹑Building Report﹑LIM Report﹑或者其他任何有利於保護買家利益的一些條款。

中华电视台(WTV)投資理財嘉宾专访
制作/主持：于明芳
主講嘉賓：胡弘（律師）


買方應注意的法律問題

在紐西蘭購屋﹐我們已經知道一定要請律師﹐但作為出庭及事务律師﹐我首先要提醒大家的是﹐一定要在諮詢律師的前提下再去簽約。在簽約的時候﹐我們希望用戶加上一些保護性的條款﹐比如說貸款條件﹑Building Report﹑LIM Report﹑或者其他任何有利於保護買家利益的一些條款。

律師收到购買物業合同后﹐律師能夠提供大家的服務﹐簡單的歸納起來,大概是三個部份﹕第一﹐當我們收到買家的合同以後﹐會做一個Title Search,就是房產證或房契的蒐尋﹐以此發現房契本身是否有一些潛在的法律問題﹐或者是否能夠滿足我們買家的意願﹔第二﹐我們會听询并协助買家確定他们在合同中所設定的那些條件是否滿足﹐如果条件沒有滿足﹐我們可以此取消掉合同﹔如果合同条件本身已經滿足了﹐我們會進行到第三個部份﹐也就是買家律師和賣家律師法律檔案的交換過程﹐也是一個成交的過程﹐就是一般我們所說的交割的過程。

作為律師﹐要特別提醒購房者﹐在簽合同的時候﹐你有無限的權利去諮詢,去詢問賣家有关欲买房子有些什麼問題﹐或者當你發現問題的時候﹐你要完整而準確的紀錄在合同的补充条款上, 千万不要怕麻烦,如果發現門上有一個洞﹐或者牆上有缺損﹐你必須要紀錄在合同上并要求卖方在交割前修复﹐这样一来,至少證明你是在簽合同之前已經發現到這些問題﹐這樣你在成交的過程當中有可能得到一些補償。所以買家自己本身要很注意并保护自己應有的權益。如果不這樣做﹐在最後的一天當買家去檢查房產的時候﹐再提出了這些缺損﹐或者一些破壞的話﹐那賣家會簡單的用一個法律的言語﹐叫做Caveat Empetor去回答買家的律師﹐就是說你所發現的這些問題有可能是在簽合同之前已經發生了﹐所以賣家不負任何責任。尤其是最近﹐常常有漏水屋的問題﹐買家更要注意這種問題﹐發現问题後一定要清楚的寫在合同上。

如果是和其他人合夥購屋的話﹐有兩個最基本的法律概念必須懂清楚。第一個是Joint Tenancy﹐第二個是Tenancy In-common。Joint Tenancy简单地说,是指那些購買房屋的時候﹐如一对夫妻或同居对象他們要共同擁有這個房屋﹐如果一方去世了以後﹐另外一方享有法律的原理- Survival Takes All的权利﹐那另外一方﹐也就是生存下來的一方﹐可以得到该房屋的全部。Tenancy In-common主要應用於同居關係﹐或者是商業的合夥人(Business Partner)﹐在這種關係前提下﹐我們通常會界定A方或者B方﹐他們各佔多少比例﹐在購買這個物業的時候﹐比如說A佔1/3﹐B佔2/3﹐但是當A去世的時候﹐那麼B方只能得到他的2/3的法律權利﹐他不可以得到全部。那麼A方的1/3,可以通過遺囑的形式﹐或其他的形式﹐轉給他的繼承人。所以跟人家合夥或買物業的時候﹐在簽合同的所有權上一定要注意到這個部份。通常在現實操作過程當中﹐我們必須要提醒我們的買家﹐首先了解這兩個最基本的法律概念﹐然後才做出適合他們彼此關係的決定。

在購房中最常見的一個情況是﹐買家已經簽了合同﹐但反悔了﹐因為有一些不得已的狀況迫使要取消合同﹐那么该交還是不交訂金﹖

在合同法本身﹐交不交訂金並不影響合同的執行還是不執行﹐除非是雙方(買方和賣方)已經都同意的前提下﹐那麼我們這個訂金是要繳納的﹐通常訂金的繳納是10%為限度。

繳完訂金以後﹐是否還有權利取消這個合同﹖對這個問題﹐我自己歸納大致是3個部份(P)﹕第一個P是Principle﹐第二個是 Practice﹐第三個是Profile。 Principle就是法律原理﹐你是基於什麼樣的法律原理﹑法律條件去取消這個合同﹐回到合同本身﹐第一﹐你是否有意願要去履行這個合同﹐第二﹐你的出價和對方是否接受了你的出價﹐第三﹐你是否交了訂金﹐第二個P是Practice﹐紐西蘭法律是判例法﹐高等法庭或上訴法庭不斷有新的案件審判結案時﹐我們會研读最新判例以此判定你是否有权取消合同从而保护您的法律权利。第三個P是Profile﹐就是說你自己所選擇的律師﹐或者他的律師樓﹐對這個案例本身的了解程度﹐或者對取消合同的实战經驗多寡﹐或您的律师是否出庭律师及在法庭的应变能力和个人威望﹐或者是否對客人最大利益的保護程度如何, 及你及你的律师的配合默契程度及心态都直接或间接影响了你的个案.

總的來說﹐這三個P都會決定你是否有權利取消掉這個合同﹐所以完全是要看合同本身﹐您簽合同的時候一些前提條件來做考量。舉一個簡單的例子﹐如果你剛來紐西蘭﹐簽了一個無條件的合同﹐簽完合同後馬上就反悔﹐希望取消。從表面看來﹐你是沒有權力取消這個合同的﹐因為合同本身是一個很完整的合同﹐是無條件的﹐但作為律師﹐我們會幫客人履行﹑發揮他自己的法律權利﹐當我們了解客人的整體狀況時﹐會看到這個合同本身有一個要素是缺失的﹐因為我們的客人他不了解紐西蘭的社會﹐不懂英文﹐而簽的是一份英文的合同﹐在這種前提下﹐我們的客人在語言能力上有一個缺失﹐也許他就沒有這樣一個意願去履行這個合同﹐因此我們根據這個前提去和對方的律師据理力争﹐最後成功地幫這個客人取消了合同。


賣方應注意的法律問題

做為賣方﹐你賣出物業的時候﹐同樣需要注意一些法律事項。總體來說﹐無論買方還是賣方﹐都是一個原則﹐作為律師﹐不管是代表買方還是賣方﹐一個最基本的原則就是如何更好地﹑更完善地保護自己客人的法律利益。

在法律上並沒有要求賣方去說出或者表達出這個房子有什麼損害或者有什麼缺失﹐就是說賣家沒有任何義務向買家表達這個房子有什麼缺陷﹐有任何不好的地方﹐買家必須通過自己的判斷﹐通過自己的律師去了解這個房子有什麼缺失。

賣家唯一要注意的一個事項是保持沉默﹐缄閉其口﹐這樣就能很好的避免將來可能出現的一些誤導的現象。歸納起來﹐賣家賣出物業還是三個P。第一個P是 Parties﹐你必須在簽合同的時候﹐確定誰是買家誰是賣家﹐那這是很容易出錯的問題﹐你自己是賣家毫無疑問﹐你可以確定自己的合法姓名是什麼﹐但你不了解買家﹐你必須要檢查他的 ID﹐護照或者是駕照﹐確定他在紐西蘭所用的法律上的名字是什麼﹐比如說我是胡弘﹐我不可以用Robert胡去簽約﹐當我用Robert胡去簽約的時候﹐很有可能在未來我可以取消任何的合同﹐因為Robert胡,不是我的合法姓名, 打起官司来会有一些不必要的麻烦.第二個P是Price﹐我們經常會看到一份合同上面有很多不同的價格﹐因為當買家提供一個價格的時候﹐賣家馬上把它畫掉寫出一個新的價格﹐然後反反覆覆﹐合同本身並不大﹐在這個上角也許畫了五次十次﹐最後我們可能根本不知道哪一個是最後的買價和賣價﹐當你不清楚買價和賣價時﹐你這個合同很有可能被取消掉﹐因為價格是合同中非常重要的一個要素﹐你必須要有一個明確的價格在上面﹐如果沒有明確的價格﹐合同本身不成立﹐就很有可能被取消﹐你很有可能賣不掉這個房子。最後一個就是Property﹐也就是回到房契Title Search上﹐作為賣家﹐我是建議必須做一個最近的Title Search﹐把準確的Legal Description描述在合同本身中﹐然後請你的買家在合同本身簽字之外﹐也在這個Title上簽字﹐這樣做的好處﹐一是讓買家明確﹐這個Legal Description是正確無誤的﹐二是表示買家也许已接受了你最新的Title Search﹐將來就沒有這方面的誤解或者是爭議。相反﹐如果你是買方﹐在簽約的時候﹐就得多加留意有Title search的法律敘述。